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山东试点现房销售 业内称短期内预售制不会取消

编辑:安庆双狮涂料有限公司  字号:
摘要:山东试点现房销售 业内称短期内预售制不会取消
现房销售,即将在山东进行试点。

近日,关于山东省将强化商品房预售监管、试点现房销售的消息引起业界人士广泛热议。试点现房销售会不会导致房价上涨?预售制度是否会取消?一时间,各种猜测浮出水面。对试点现房销售对房地产市场的影响,业内众说纷纭。多数业内人士认为,试点现房销售实施起来难度较大,短期内预售制不会取消。

现房销售告别“对着图纸掏银子”

长久以来,受预售制度影响,买房已成为一种对未来的投资,对着图纸掏银子、指着空地买房子,楼市被“挖坑即卖”的模式垄断。预售制度实行至今,其弊端显而易见。对购房者而言,预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担市场风险。首先,交房前支付全额房款给开发商,必定存在购房者利益能否得到保障的疑问,购房者单方面承担了所有风险,开发商携房款潜逃的事例不在少数;其次,开发商钻制度漏洞,面积缩水、质量低劣等房屋纠纷大量涌现;再者,开发商掌握房款后,融资成本极大降低,开发商既占用购房者资金,又在交房时间上掌握绝对的主动权,将多余资金用于开发投资,助长房价泡沫。因此,多年来取消预售制度的呼声不绝于耳。

8月23日召开的全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议提出,我省将总结改进商品房预售管理办法,自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证。对于预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目,亦不得核发预售许可证。与此同时,选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

此消息一出,便引来了各方热议,业内众说纷纭。有专家认为,宣布试点现房销售,实际上是楼市成熟发展的表现,对于房地产市场的长远发展是有积极影响的。也有分析人士表示,山东省试点现房销售,释放出强化楼市调控政策的信号,这可能使“金九银十”房价上涨预期减弱,开发商销售压力也将随之增大。

不仅是专家,关注此事的网民也认为改期房销售为现房销售是大势所趋。搜狐焦点网的一项调查显示,参与调查的网民中,倾向于买现房的占91%,支持山东试点商品房现房销售的占73%。在当前楼市调控步入“深水区”背景下,山东推行现房销售试点具有先行先试的示范意义,网民也同样期待这一政策的推广。

加强监管≠取消预售

从最近几年的数据来看,预售制对开发商具有十分重要的意义。国家统计局数据显示,今年1至7月份,房地产开发企业本年到位资金50832亿元,其中定金及预售款12750亿元,占比超过25%。显然,如果商品房都是以现房销售,对于房企资金链的考验要比现在大很多。

8月初,“取消期房预售”的消息曾在网上广为流传,直到相关部门出面辟谣才告一段落。山东省试点现房销售的政策传出后,再度触动了行业各方的敏感神经。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示,部分报道可能夸大了山东省相关政策的解读。政策中仅提及可能试点,但在还处于加强预售监管政策执行的阶段中,更多的是加强对预售资金监管的执行,而并非取消预售。记者从省住建厅、市城乡建设委相关人士处得到的信息也显示,目前试点现房销售尚未有新的进展。

山东建筑大学艺术学院副院长邓相超教授告诉记者,尽管从长远来看,取消预售实施全现房销售,会促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量,是房地产市场发展的大势所趋。但从目前情况来看,一旦预售制取消,就会突然切断企业一条重要的资金来源,并且有可能导致后续项目资金链断裂,引发房地产市场大震动。

试点现房销售阻力重重

“试点现房销售”消息传出后,人们普遍关心的问题之一便是此举可能对楼市的影响,如房价会不会上涨,开发商如何应对等。“从目前市场项目来看,现房销售很难在短期内开始试点。”张大伟认为,现阶段市场上在售的项目多是期房,所占比例高达95%以上。尽管预售制度存在很多弊端,但在目前的整体市场资金情况下,取消预售制度的可能性非常小,取消预售只会使得房价再现暴涨,而不会增加市场供应。

山东黄金鹊山龙湖旅游开发有限公司副总经理李松年则在微博中指出,现房销售首先要界定什么是现房。目前,现房概念很模糊,有主体竣工、单体竣工、竣工验收、综合验收等不同概念,如果是综合验收的话,要学校、幼儿园、中水、物业设施等全面竣工,有的小区光完成验收需要数年。

采访中一位房地产开发商坦言,试点现房销售一旦启动,企业会面临巨大的资金压力。目前,期房销售是开发企业快速回笼资金的主要方式,大约要占25%以上。眼下,楼市成交不佳、企业融资困难,再延长销售回款周期,中小型房企可能更加难以应对这一变化。

现房销售是否会助推房价上涨?业内专家也给出了不同的答案。李松年认为,现房销售在提高住宅销售门槛的同时,会给开发商带来资金压力,拉长房地产开发周期。一方面,一些不具备销售条件的在售房源退出市场,另一方面开发商减少开工量,使供应量减少,综合两方面因素,必然造成需求大于供应的结果,所以具备销售条件的现房肯定涨价。

而山东科学院战略研究所教授吕兆毅则认为,实行商品房预售制度,开发商可以通过收取预售款的方式来减小资金压力,如此一来,开发商对项目房价的可控性就比较强,房价出现上涨较为容易。相反,若实行现房销售,开发商销售起来便会谨慎很多,房价走势反而会越来越合理。

不过,多数专家和业内人士均认为,取消预售制度,试行现房销售,无论会对市场造成什么样的影响,都不是一蹴而就的,还需要与之配套的政策、环境甚至时间来配合跟进。正如很多专家所言,没有配套政策预先调节市场,现在就取消预售的可能性几乎为零。
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